Copropriété dans un programme neuf : Comment cela fonctionne ?

Vous avez le projet d’acheter un appartement dans un programme immobilier, découvrez comment fonctionne la copropriété.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

La copropriété est un ensemble immobilier détenu par plusieurs personnes appelées les copropriétaires. La copropriété peut être sur un immeuble ou sur un ensemble d’immeubles.

Elle est régie par plusieurs lois qui encadrent sa gestion et son administration. Il y a plusieurs organes dans la copropriété :

• Les copropriétaires: ce sont les principaux acteurs de la copropriété. L’ensemble des copropriétaires est représenté par le syndicat des copropriétaires qui veille à la bonne administration et gestion de l’immeuble.
• Le syndic de copropriété : C’est une entité élue à la majorité absolue par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Le syndic est élu pour une durée de 1 à 3 ans renouvelables. Il agit à la place du syndicat. Il peut être bénévole (petite copropriété) ou professionnel.
• Le conseil syndical : Ce sont des membres du syndicat des copropriétaires qui sont élus à l’assemblée générale. Il contrôle le syndic et il peut avoir aussi le rôle de conseil auprès des copropriétaires et du syndic. Les membres sont généralement de trois, minimum.

Comment fonctionne une copropriété dans un programme neuf ?

Dans un programme neuf, un immeuble neuf devient une copropriété à la livraison des premiers lots.

Un syndic de copropriété est alors désigné provisoirement par le promoteur immobilier. Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et le règlement de copropriété mentionnent le nom du syndic.

Celui-ci doit intervenir en collaboration avec le promoteur dès l’achèvement des travaux et participe à la livraison des parties communes. Il doit assurer le bon fonctionnent et l’entretien des parties communes et administrer l’immeuble à la fin de la construction.

Une première assemblée générale de copropriété est organisée dès l’achèvement du bien. La suivante est programmée sous un délai de 12 mois.

Lors de cette réunion, les propriétaires peuvent choisir de désigner un nouveau syndic (avec une mise en concurrence de plusieurs syndics) ou de tout simplement renouveler le syndic provisoire.

Pour les programmes neufs livrés en plusieurs phases, le syndic de copropriété est mis en place dès la fin de la construction. Cela fait que les habitants de l’immeuble achevé et les futurs habitants des immeubles en construction participent ensemble aux assemblées générales.

Quelles sont les éléments qui régissent le fonctionnement de la copropriété ?

Il y a plusieurs éléments à prendre en compte dans le fonctionnement de la copropriété :

• Le règlement de copropriété : C’est un des documents les plus importants dans la copropriété. Il est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat…) au lancement de la construction de l’immeuble. Ce document liste les droits et les devoirs des copropriétaires et des locataires. Il définit les parties communes et les parties privatives de chaque copropriétaire (garages, caves …). Lors de la signature de l’acte de vente, un exemplaire du règlement de copropriété est donné à chaque propriétaires.
• Le système de tantièmes : Ce système fait que les copropriétaires possèdent une quote-part de la copropriété. Les tantièmes sont exprimés en millièmes, dix millièmes ou en cent millièmes. Cela permet au syndic de calculer le montant des charges par copropriétaire et de donner une part de vote pour les assemblées générales. Plus le logement est grand, plus les charges et la part de vote sont élevés.
• L’assemblée générale : elle est convoquée une fois par an, dans les 6 mois qui suivent la clôture des comptes. L’assemblée générale permet aux copropriétaires de voter les budgets, les travaux, le choix des prestataires de services, le changement de syndic etc…
• Les finances : Chaque trimestre, le syndic envoie un appel de fonds appelé « provision sur charges ». Les charges sont décidées lors de l’assemblée générale, au moment de la présentation par le syndic du budget provisionnel. A la fin de l’année, le syndic régularise et il peut demander un complément. Les copropriétaires, en payant leurs charges, favorisent le bon fonctionnement de la copropriété.

Depuis 2017, les copropriétés de plus de 10 lots ont l’obligation de mettre en place un fond de travaux. Il est alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires. Ce montant peut être supérieure ou égale à 5% du budget prévisionnel. Ce fond de travaux a pour but d’anticiper le financement d’éventuels travaux.

Pour les immeubles neufs, cette obligation ne s’applique pas les cinq premières années après la réception des logements.

Les experts d’ACP IMMO sont là pour vous guider dans votre projet. N’hésitez pas à contacter un de nos experts et venez découvrir nos programmes immobiliers en Bretagne.